Със специални промени в ПУП хотелски комплекси се сдобиват с изрядни строителни книжа, за да надграждат и дострояват
От близо пет години, но без резултат, жителите на Ковачевица и Лещен настояват за ограничаване на строителството и забрана на бетонови постройки в селищата, които са характерни със своите автентични къщи от XVIII и XIX век. Те се жалват, че населените места ще престанат да привличат туристи, ако не се вземат мерки в най-скоро време за ограничаване на бума на строителните дейности.
Проблемът е особено актуален за Лещен, където се вдигат хотелски комплекси и къщи за гости, които нямат нищо общо с местната архитектура и начин на вдигане на сгради – излива се бетон, покрива се с керемиди вместо с характерните за района тикли, поставят се прозорци с алуминиева дограма и само декоративно се облицоват с камък и дърво, за да наподобяват старите възрожденски къщи.
За разлика от съседните села Ковачевица и Долен, Лещен обаче няма цялостен статут на самостоятелен архитектурен резерват, но има строги градоустройствени и архитектурни изисквания за новото строителство. Редица автентични възрожденски къщи в Лещен са обявени за единични недвижими културни и архитектурно-строителни ценности. Самите сгради са представители на прочутата Ковачевишка архитектурно-строителна школа. Над 15 исторически къщи в селото са изцяло реставрирани, като са запазени техните традиционни чардаци и каменни покриви (тикли).
Този облик на Лещен през последните години губи постепенно своя чар и автентичност. Особено това лято, когато стотици туристи са направили своите резервации, строителните дейности не спират. Спокойствието и идилията са заменени от разминаване с бетоновози, багери, и шум от строителни обекти. Туристи и гости на местата за настаняване се оплакват, че когато строителите приключат работа привечер, то тогава в новопостроените големи комплекси започват чалга-партитата, които продължават на високи децибели до малките часове на нощта.
Според сигнали до редакцията ни, два са обектите в Лещен, които са напът да преобразят атмосферата, превръщайки спокойното село в курорт по подобие на Слънчев бряг – това са хотел „Лещен“ и комплекс „Родопски кът“.
От пръв поглед се вижда, че двата хотелски комплекса при строителството си са заобиколили в някои отношения Общия устройствен план (ОУП) на Община Гърмен, към която принадлежи Лещен. Тъй като селото попада в зона с ниско застрояване и съхранена възрожденска архитектурна среда, параметрите са силно ограничени: позволени са 2 етажа (в изключителни случаи 2 етажа + мансарден или приземен етаж, в зависимост от денивелацията на терена), както и максимална височина до 7 метра (измерва се кота корниз) за масива от жилищни зони с по-строг режим. Има и ограничение до 60% за плътност на застрояване, т.е. изисква се минимум 40 на сто от парцела да е зелена площ.
Освен сухите числа за височина, Община Гърмен налага сериозни ограничения за визията, за да се запази автентичният стил на Ковачевишката архитектурна школа по отношение на фасадите, покривите и други детайли.
Нарушенията са налице, но строителните книжа са изрядни
Но типично по български и тук всичко трябва да се опорочи. В Лещен има констатирани случаи на незаконно строителство, както и спорове, свързани с преустройства и нарушаване на регулациите. Има доказани нарушения от ДНСК при изграждане на допълнителни обекти без разрешителни: масивни каменни огради, издигнати без одобрени строителни книжа; дървени навеси, барбекюта и помощни постройки в частни имоти и къщи за гости, които не фигурират в първоначалните архитектурни проекти.
Хотел „Лещен“ (собственост на „Еколуксвил“ ООД, ЕИК 200830845)
По време на изграждането на хотела (около 2018 г.) мащабът на сградата (четири етажа на етап груб строеж) предизвика сериозно недоволство в социалните мрежи. Критиките бяха насочени към това, че масивната стоманобетонна конструкция нарушава автентичния силует на архитектурния резерват.
Хотелът по неведоми пътища е одобрен като строителство с надвишени коти и квадратури спрямо изискванията по ЗУТ. Оборудван е с вътрешен асансьор и с наднормените си габарити изцяло не съответства на концепцията с. Лещен да запази автентичния си възрожденски стил и преживяване.
Казусът предизвика извънредна проверка от страна на Община Гърмен за съответствието на издадените от главния архитект строителни книжа. Проверката установи, че проектът има нужните разрешителни, поради което строежът бе завършен и днес хотел „Лещен“ работи законно с развита СПА инфраструктура.
Как се случва обаче това? Оказва се, че главният юрисконсулт на Община Гърмен Таня Василева Петканина е сестра на собственика на хотела Георги Василев Петканин.
Редица документи за общински сделки от 15 години насам в района на Община Гърмен, както и такива, свързани със строителство и разрешителни, се свързват именно с нея.
Затова никак не случайно, че собствениците на хотел „Лещен“ (т.е. брат ѝ и снаха ѝ) през 2025 г. са получили разрешително за строеж върху парцел в пряка близост до хотела с цел реализиране на зала, която да функционира като зала за събития към хотела. Закупени са парцели, една част общински, а друга част от тях на горски фонд.
И точно в разгара на туристическия сезон строителната площадка е въведена в действие. Ползва се тежкотоварна техника без да се спазват задължителните от закона нормативи, които забраняват всякакъв вид строителни дейности по време на почивните дни и определените от закона периоди на висок сезон за всички места обявени като курортни селища в България.
Вторият известен с габаритните си обеми туристически обект в Лещен е комплект „Родопски кът“ (собственост на „А.С. СТИЛ 2010“ ООД, ЕИК 201263166):
В комплекса има 4 големи постройки с няколко пристройки към тях, обявени като къщи за гости. Интересното е, че за построяването на комплекса са спечелени няколко отделни проекта по мярка 311 и 312 в конкретна последователност от 4 различни еднолични търговци, всеки един от които впоследствие е прехвърлил търговското си дружество към сегашната „А.С. Стил 2020“, която се гордее с построения си комплекс, сякаш е изграден със собствени средства. Следите по прехвърлянията на дружествата могат да се проследят в Търговския регистър при Агенция по вписванията.
Бетонирането на Лещен не може да се случи без кмета на Гърмен и специални изменения в ПУП
За да бъдат издигнати обекти с размерите на Хотел „Лещен“ (строена около 2014–2018 г.) и Комплекс „Родопски кът“, за конкретните им парцели задължително са правени изменения на ПУП (Подробен устройствен план) и планове за застрояване. Тези промени се одобряват с решения на Общинския съвет в Гърмен или със заповеди на кмета. С тях се променят показатели като Кинт (коефициент на интензивност), височина на застрояване и процент на озеленяване, за да се разреши изграждането на по-големи сгради, отколкото е стандартно за жилищна къща. Именно тези индивидуални изменения са позволили на Хотел „Лещен“ и на комплекс „Родопски кът“ да получат законно разрешително за строеж за 4-етажна сграда в резервата.
За отбелязване е, че точно в периода на засилено строителство в Лещен (между 2010 и 2020 г.), Община Гърмен нямаше приет цялостен Общ устройствен план (ОУП).
Тъй като Лещен е с много малко постоянно население (под изисквания минимум за самостоятелно кметство), селото няма изборен кмет, а се управлява от кметски наместник, назначен от кмета на Община Гърмен (от 1999 г. досега Гърмен се управлява традиционно от кметове на ДПС). През годините те са успели да съгласуват с Министерството на културата и Националния институт за недвижимо културно наследство (НИНКН) по силата на Закона за културното наследство (ЗКН) промените в местния план и инвестиционен проект по ЗУТ. Така към днешна дата двата хотелски комплекса имат изрядни издадени строителни книжа.
За Лещен обаче остават излетият бетон, а за стотиците туристи – шумът от строителна техника в активен сезон, както и шумните тържества, случващи се на допълнително излетите от бетон зали.
